绪论：我国实体经济发展需要大量的资金支撑，尤其在房地产行业更为突出，许多房地产企业都是以现有房产抵押进行融资，以借来的资金继续推动其项目的发展。当这其中存在诸多风险，当资金不足以清偿到期债务时，又该如何？

案情简介：龙狮集团是A市房地产企业，承包一块土地开发住宅用房，分四期，在完成前两期后资金不足，于是以该块土地建设用地使用权先后抵押给银行和刘某，3月10日与刘某办理了抵押权登记，5月10日与银行办理了抵押权登记。后仅需实施后两期工程，在第四期工程完成一半后，由于公司高层管理混乱，至资金链断裂，工程停工，且所欠多方借款无法归还。

案例分析：①建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

②抵押权是一种法律协议，当资金借入人不能支付债券或票据所要求支付的款项时，它能够保护资金借出人。抵押权赋予资金借出人从协议中确定的资金借入人资产的出售所得现金中获得偿还的权利。在被称作抵押协议的法律文件中，借贷双方规定了各项抵押条款。

③不动产抵押，是指以不动产为抵押标的物而设定的抵押。不动产抵押是最普遍的抵押形式，由于不动产的特殊性，抵押人不转移对其的占有即可达到担保之目的，因此在实践中受到社会的普遍欢迎。

此种抵押方式采取形式主义原则，即登记时抵押权设立。且根据抵押权不转移占有的性质决定了所有权人仍然可以处分抵押物（该处分无需经过抵押权人同意）。所以刘某的抵押权优先于银行的抵押权的设立，故在龙狮集团清偿到期债务时刘某的清偿顺位优先于银行。

另外根据“房地一体主义”原则以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。故建设用地使用权与前两期住宅共同设立的抵押权，但抵押权不及于第三期住宅及第四期住宅。只不过在有限受偿时可以一同拍卖变卖，但抵押权人对第三期住宅及第四期住宅拍卖变卖所得价款不具有优先受偿的效力。

实务要点：与动产抵押权的意思主义不同，不动产抵押权实行的是形式主义，采取的是登记生效原则，没有经过登记不产生抵押权。本案中虽然银行先于刘某签订了抵押合同，但是刘某先于银行进行抵押登记，故刘某的抵押权效力优先于银行。另外根据我国“房地一体主义”原则，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，房随地走，即抵押权的效力范围及于抵押权设立时就存在的建筑物、构筑物及其附属设施，但是后期新增的建筑物、构筑物及其附属设施抵押权人并不享有优先受偿权，仅仅有权在实现抵押权时一同拍卖变卖。